Wer eine Immobilie besitzt, stellt spätestens nach einigen Jahrzehnten fest: Es muss mal wieder etwas gemacht werden. Doch muss saniert oder nur renoviert werden? Die beiden Begriffe werden im Alltag oft gleichbedeutend verwendet, doch sie stehen für sehr unterschiedliche Maßnahmen – mit deutlichen Unterschieden in Bezug auf Kosten, Aufwand, Genehmigungen und Fördermöglichkeiten.
Damit Sie Ihr Projekt richtig planen und keine bösen Überraschungen erleben, lohnt sich ein genauer Blick auf die Details. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, worin sich Sanierung und Renovierung unterscheiden, welche Maßnahme in welchem Fall sinnvoll ist und was Sie bei Planung und Umsetzung beachten sollten.
Bei einer Renovierung geht es in erster Linie darum, optische Mängel zu beseitigen oder den Zustand einer Wohnung oder eines Hauses wiederherzustellen. Die Substanz des Gebäudes bleibt dabei unangetastet. Typische Renovierungsmaßnahmen sind das Streichen von Wänden, das Verlegen neuer Bodenbeläge, das Austauschen alter Türzargen oder das Auffrischen von Sanitäranlagen. Auch Tapezieren, Fliesen erneuern oder das Streichen von Heizkörpern zählt dazu.
Diese Maßnahmen dienen der Verschönerung und Instandhaltung, nicht der technischen Verbesserung. Eine Renovierung ist meist kurzfristig angelegt, verursacht vergleichsweise geringe Kosten und kann in vielen Fällen in Mietwohnungen sogar vom Mieter selbst übernommen werden. Im rechtlichen Sinne ist die Renovierung nicht genehmigungspflichtig, was sie besonders unkompliziert macht.
Wenn Sie Ihre Räume verschönern möchten, etwa vor einem Einzug, bei einem Mieterwechsel oder einfach, weil Sie sich etwas Frische wünschen, dann reicht eine Renovierung völlig aus. Auch bei kleineren Schönheitsreparaturen, etwa durch Abnutzung oder Nikotinspuren, ist diese Maßnahme sinnvoll und effizient.
Im Gegensatz zur Renovierung greift eine Sanierung tiefer in die Bausubstanz ein. Ziel ist es, gravierende Mängel zu beheben und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes wiederherzustellen und langfristig zu sichern. Sanierungen betreffen in der Regel technische, energetische oder strukturelle Aspekte. Typische Maßnahmen sind der Austausch veralteter Heizungsanlagen, die Erneuerung von Strom- und Wasserleitungen, die Dämmung von Dach und Fassade oder der Austausch von Fenstern und Türen.
Auch die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Asbest oder maroden Deckenbalken fällt unter den Begriff Sanierung. Hier geht es nicht nur um Ästhetik, sondern um Sicherheit, Energieeffizienz und Werterhalt. In vielen Fällen ist eine Sanierung auch gesetzlich vorgeschrieben, etwa wenn energetische Standards nicht eingehalten werden oder die Heizung veraltet ist. Das Gebäudeenergiegesetz gibt hierfür seit 2024 verschärfte Vorgaben.
Gerade bei Altbauten, die vor 1980 errichtet wurden, ist eine Sanierung häufig unverzichtbar. Diese Gebäude sind oft schlecht gedämmt, mit veralteter Technik ausgestattet und energetisch nicht mehr tragbar, insbesondere, da die Energiekosten stetig steigen. Wer solche Gebäude instand setzen will, kommt an einer umfassenden Sanierung nicht vorbei. Auch bei Umbauten, bei denen die Raumstruktur verändert oder tragende Bauteile betroffen sind, handelt es sich um eine Sanierung – mit entsprechenden Anforderungen an Genehmigungen und Planung.
Die Unterschiede bei den Maßnahmen spiegeln sich auch deutlich in den Kosten wider. Eine Renovierung ist in der Regel deutlich günstiger als eine Sanierung. Je nach Umfang und Ausführung zahlen Sie für einfache Renovierungsarbeiten zwischen 50 und 150 Euro pro Quadratmeter. Das umfasst etwa das Streichen von Wänden, das Verlegen von Laminat oder kleinere Reparaturen im Bad.
Anders sieht es bei einer Sanierung aus. Hier bewegen sich die Kosten meist zwischen 500 und 1.500 Euro pro Quadratmeter – bei Komplettsanierungen mit hoher Energieeffizienz auch deutlich darüber. Wenn zum Beispiel das Dach neu gedämmt, die Fassade überarbeitet und die Heizungsanlage ausgetauscht werden muss, sind schnell 100.000 Euro und mehr erreicht. Laut aktuellen Marktdaten aus 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine energetische Vollsanierung bei rund 1.800 Euro – je nach Region, Gebäudezustand und gewünschtem Standard.
Vergessen Sie dabei nicht die Baunebenkosten. Planung, Statik, Genehmigungen, Energieberatung und Projektsteuerung machen oft bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Hinzu kommt eine sinnvolle Rücklage für Unvorhergesehenes. Diese sollten Sie unbedingt einplanen, denn gerade im Altbau sind Überraschungen keine Seltenheit.
Ob eine Renovierung oder eine Sanierung sinnvoll ist, hängt vom Zustand des Gebäudes und vom Ziel der Maßnahme ab. Wenn Sie lediglich optische Mängel beseitigen, Räume auffrischen oder kleinere Verschleißspuren beheben wollen, genügt eine Renovierung. Sie ist schnell umsetzbar, verursacht geringe Kosten und braucht keine Genehmigung. Auch als Zwischenlösung vor einem späteren Verkauf oder Mieterwechsel kann sie sinnvoll sein.
Wenn jedoch grundlegende Mängel vorliegen, etwa Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, marode Leitungen oder energetische Defizite, führt an einer Sanierung kein Weg vorbei. Auch wenn Sie langfristig in der Immobilie wohnen oder diese vererben wollen, ist eine umfassende Sanierung oft wirtschaftlicher. Durch den Einsatz moderner Technik, Dämmung und neuer Heizsysteme können Sie Ihre Energiekosten dauerhaft senken, in vielen Fällen um bis zu 50 Prozent.
Ein weiterer Grund für eine Sanierung kann ein geplanter Umbau sein. Wer etwa eine Einliegerwohnung schaffen, Räume zusammenlegen oder barrierefrei umbauen will, muss häufig tiefer eingreifen. In solchen Fällen sollte die Sanierung direkt mitgeplant werden.
Auch aus rechtlicher Sicht ist es entscheidend, ob Sie renovieren oder sanieren. Für Renovierungsarbeiten brauchen Sie in der Regel keine Genehmigung. Anders sieht es bei Sanierungen aus. Sobald tragende Bauteile betroffen sind, sich das äußere Erscheinungsbild verändert oder technische Anlagen erneuert werden, ist oft eine Baugenehmigung erforderlich. Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten strenge Vorschriften, die mit dem zuständigen Bauamt abgestimmt werden müssen.
Darüber hinaus hängt die Förderfähigkeit vieler Maßnahmen von der Einstufung als Sanierung ab. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt ausschließlich Maßnahmen, die energetische Verbesserungen mit sich bringen. Das betrifft etwa Dämmung, Fenster, Heiztechnik oder Lüftung. Auch der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), der bis zu 80 Prozent gefördert wird, gilt nur für Sanierungen. Renovierungen sind dagegen nicht förderfähig – es sei denn, sie sind Teil einer umfassenden Sanierung.
Egal ob Sanierung oder Renovierung – der Erfolg Ihres Vorhabens hängt von der richtigen Planung ab. Wer ohne Konzept startet, riskiert Verzögerungen, Mehrkosten und im schlimmsten Fall teure Nachbesserungen. Eine klare Zieldefinition ist der erste Schritt: Was genau möchten Sie erreichen? Geht es um optische Verbesserungen oder strukturelle Erneuerung? Wie lange wollen Sie in der Immobilie wohnen? Welche rechtlichen Vorgaben müssen Sie einhalten?
Im zweiten Schritt sollten Sie eine fachliche Bewertung einholen. Ein erfahrener Energieberater kann nicht nur den Sanierungsbedarf feststellen, sondern auch die passenden Fördermittel identifizieren und einen individuellen Fahrplan erstellen. Bei größeren Projekten empfiehlt sich zusätzlich die Zusammenarbeit mit einem Architekten oder Bauingenieur, der die Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung übernimmt.
Auch ein seriöses Bauunternehmen kann Sie in allen Phasen unterstützen. Von der Erstberatung über die Ausschreibung bis zur Koordination der Gewerke bietet NGB Bau Ihnen strukturierte und transparente Abläufe, die helfen, Zeit und Kosten zu sparen.
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