Wenn Sie alte Substanz erhalten und trotzdem modernen Wohnkomfort schaffen möchten, führt der Weg meist über eine Kernsanierung. Dabei bleiben nur die tragenden Teile wie Fundamente, Decken und Außenwände des ursprünglichen Gebäudes erhalten, der Rest wird komplett erneuert.
Diese drastische Erneuerung sorgt für hohes Investitionsvolumen, bietet aber auch enormes Potenzial – denn Sie modernisieren von Grund auf und passen das Gebäude energietechnisch an aktuelle Standards an. Später hat man im besten Fall ein Wohngefühl wie in einem Neubau.
Laut statistischem Baukostenindex und aktuellen Marktanalysen aus Mai 2025 zahlen Sie im Schnitt zwischen 1.200 und 2.000 Euro pro Quadratmeter für eine Kernsanierung. Ein Einfamilienhaus mit etwa 120 m² kostet damit zwischen 150.000 und 250.000 Euro, ein Mehrfamilienhaus mit rund 400 m² liegt eher bei 500.000 bis 800.000 Euro.
Denken Sie bei der Kalkulation auch an die Entkernung: Das Entfernen von Bodenbelägen, Wänden und Haustechnik schlägt mit 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter zu Buche und ist nötig, noch bevor die eigentlichen Arbeiten starten.
Bei einer Kernsanierung schlagen mehrere Faktoren ins Gewicht und einige davon können Sie ganz gezielt steuern und so die Kosten etwas deckeln. Kostentechnisch besonders ins Gewicht fallen Maßnahmen an der Statik, am Dach, an der Haustechnik sowie an Fenster und Türen. Das heißt: Wenn tragende Wände verändert, Decken verstärkt oder Stahlträger eingebaut werden müssen, entstehen schnell fünfstellige Kosten. Wer aber möglichst viel der vorhandenen Bausubstanz nutzt und auf kleine Eingriffe setzt, senkt das Risiko hoher Kosten deutlich.
Dacheindeckung und Fassadendämmung gelten ebenfalls als kostenintensiv. Eine Dacheindeckung plus Dämmung schlägt mit etwa 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Fassaden mit Wärmedämmverbundsystem kommen auf 180 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Doch auch hier lässt sich sparen. Wenn das Tragwerk noch in gutem Zustand ist, reicht oft eine Teilmaßnahme – wie eine Aufsparrendämmung oder nur die Erneuerung beschädigter Bereiche.
Ein besonders hoher Kostenblock entsteht bei Heizungsmodernisierung, Elektrik und Lüftung. Eine moderne Kombination aus Wärmepumpe, Fußbodenheizung, hydraulischem Abgleich und kontrollierter Lüftung kann mittlere 5-stellige Summen verschlingen. Die gute Nachricht ist aber, dass Sie dabei oft von Förderungen profitieren können. Seit Juli 2024 unterstützt z. B. die KfW den Austausch alter Öl- oder Gasheizungen mit bis zu 70 Prozent.
Günstiger bedeutet bei der Altbausanierung auf keinen Fall billig zu bauen. Vielmehr sparen Sie, wenn Sie vorausschauend planen und Fördermittel gezielt nutzen. Der Startpunkt ist stets ein individueller Sanierungsfahrplan. Wenn diesen ein zertifizierter Energieberater erstellt, zahlen Sie dafür dank BAFA-Förderung kaum etwas – bis zu 80 Prozent übernimmt der Staat.
Kombinieren Sie idealerweise immer mehrere Sanierungsmaßnahmen. Wenn Sie Dämmung, Fenster und Lüftung zusammen angehen, sparen Sie nicht nur bei der Ausführung, sondern verbessern die Gesamtbilanz des Gebäudes. Auch Elektro- und Sanitärarbeiten können oft effizient gebündelt und dadurch günstiger erledigt werden, insbesondere, wenn sie von denselben Handwerkern durchgeführt werden.
Auch Eigenleistung kann Geld sparen, wenn Sie in handwerklich einfachen Bereichen helfen – etwa beim Entrümpeln, Streichen oder Tapezieren. Doch hier sollten Sie sich nicht überschätzen und bei komplexen Gewerken wie Elektrik, Dach oder Statik immer Profis engagieren. Fehler oder Nacharbeiten werden sonst oft richtig teuer.
Förderungen
Ein echter Gamechanger in puncto Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen können Förderungen sein.
Ziehen Sie alle Förderprogramme in Betracht. Derzeit besonders relevant sind etwa:
Ein erfahrener Baupartner wie NGB Bau kann Sie bei der Antragstellung unterstützen, mit Architektin und Handwerksteam den Sanierungsfahrplan umsetzen und Förderungen begleiten, ohne dass Ihnen wichtige Details entgehen.
Eine Altbausanierung lohnt sich meistens, aber Sie sollten typische Fallstricke vermeiden. Ein häufiges Problem ist ein fehlender Bauantrag. Wer Teile des Hauses entkernt, braucht oft eine Baugenehmigung. Deshalb gilt: Fangen Sie nie mit den Arbeiten an, ohne den rechtlichen Rahmen geklärt zu haben und lassen Sie sich dazu unbedingt von Fachleuten beraten.
Viele Eigentümer unterschätzen Baunebenkosten. Architekten- oder Energieberaterhonorare, Behördengebühren sowie die Kosten für Versicherung und Entsorgung machen leicht 15 Prozent der Gesamtinvestition aus.
Unklare Ziele führen oft zu teuren Nachbesserungen. Wenn Sie nicht wissen, ob Sie später vermieten, selbst einziehen oder verkaufen möchten, kann der geplante Standard sich schnell als Fehlinvestition herausstellen.
Im Altbau lauern zudem manchmal unvorhergesehene Risiken, an die Sie denken müssen. Feuchtigkeit im Mauerwerk, Asbest oder instabile Decken treiben die Kosten unvorhergesehen in die Höhe. Deshalb sollten Sie immer mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten als Reserve einplanen.
Wenn Sie aktuell über eine Kernsanierung nachdenken, ist der Zeitpunkt so günstig wie lange nicht mehr. Zum einen sind viele Förderprogramme noch verfügbar, insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Zum anderen wirken sich energetische Sanierungen seit 2023 zunehmend auf den Immobilienwert aus – Banken, Käufer und Mieter achten stärker auf den energetischen Zustand als noch vor wenigen Jahren.
Ein energetisch optimiertes Gebäude lässt sich besser vermieten, erzielt höhere Verkaufspreise und unterliegt geringeren gesetzlichen Auflagen, etwa bei der Heizungsmodernisierung. Außerdem vermeiden Sie mit einer gut geplanten Sanierung zukünftige Nachrüstpflichten, die durch weitere GEG-Verschärfungen oder kommunale Wärmepläne entstehen könnten.
Auch wenn eine Kernsanierung teuer ist, bietet sie klare Vorteile. Sie bewahrt die alte Bausubstanz, sie kann den historischen Charme eines alten Gebäudes mit zeitgemäßem Wohnkomfort verbinden und steigert den Immobilienwert nachhaltig. Wenn Sie alle Schritte gut strukturieren, Förderungen optimal nutzen und mit Profis arbeiten, können Sie außerdem die Kosten für die Maßnahmen deutlich senken.
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