Wer 2026 ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren zwei Dinge nachrüsten, falls sie fehlen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Eine allgemeine Pflicht, das ganze Haus zu sanieren, gibt es nicht. Die frühere Pflicht, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.
Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Viele Ratgeber im Internet nennen deshalb noch veraltete Paragrafen. Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke steht jetzt in § 35 GModG (früher § 47 GEG), die für Rohrleitungen in § 69 GModG.
Die Pflichten gelten für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der bisherige Eigentümer nicht schon am 01.02.2002 selbst gewohnt hat. Hat er dort seit diesem Stichtag selbst gewohnt, war er von den Pflichten befreit. Mit dem Eigentümerwechsel gehen sie auf den neuen Eigentümer über.
Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachboden muss gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Ziel ist ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Alternativ reicht es, wenn das Dach darüber entsprechend gedämmt ist. Lässt die Konstruktion keine volle Dämmstärke zu, genügt die technisch mögliche Dicke. Bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht außerdem, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Zeit durch eingesparte Energie bezahlt macht.
Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist meist mit wenig Aufwand erledigt und spart sofort Heizkosten.
Wer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss nach Erhalt des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer Person führen, die Energieausweise ausstellen darf. Das gilt, wenn dieses Gespräch kostenlos angeboten wird. Nutzen Sie es: Es ist ein guter Einstieg in die Frage, welche Sanierung sich bei Ihrem Haus lohnt.
Wichtig
Förderanträge müssen Sie stellen, bevor Sie Aufträge vergeben.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind, und erhöht die förderfähigen Kosten beim BAFA.
Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau unter anderem, ob Leitungen gedämmt sind. Er setzt bei Mängeln eine Frist und meldet Verstöße danach an die zuständige Behörde. Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern von bis zu 50.000 €. Das ist der gesetzliche Höchstbetrag, im Einzelfall liegt ein Bußgeld meist deutlich darunter.
Vor dem Einzug lassen sich Arbeiten umsetzen, die im bewohnten Haus viel Aufwand bedeuten: neue Elektrik, neue Bäder, Fenster oder eine neue Heizung. Wer die Pflichtmaßnahmen mit einer Komplettsanierung verbindet, spart Zeit und nutzt Fördermittel besser aus. Was eine Sanierung kostet, zeigt unser Ratgeber zu den Kosten einer Kernsanierung.
Wir sehen uns Ihr Haus vor Ort an, zeigen Ihnen, welche Pflichten auf Sie zukommen, und planen die Sanierung aus einer Hand. Vereinbaren Sie einen Termin.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.
Nein. Pflicht sind nur die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen, falls sie fehlen.
Zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.
Nein. Die Pflicht, Heizkessel nach 30 Jahren zu ersetzen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 entfallen.
Die Regelung mit der Zwei-Jahres-Frist nach Eigentümerwechsel betrifft Häuser mit höchstens zwei Wohnungen. Für größere Gebäude gelten die Nachrüstpflichten ohnehin.
Die Dämmung der obersten Geschossdecke kann als Einzelmaßnahme beim BAFA gefördert werden. Die Grundförderung beträgt 15 %.
Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau unter anderem die Dämmung der Leitungen und meldet Verstöße an die Behörde.